最近祖父から、大東建託様のところと30年借上げアパートというのを契約する予定との話を聞きました。 ご両親と一緒に契約内容を良く確認してみてください。 大東建託アパートのオーナーです。30年一括借り上げで7年が経過しましたが、このサブリースのシステムに疑問を感じ始めました。契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済でき 他にもあれば解決策は記述できますが、少しここで書く内容ではないかな?と思います。 こういう類は、特定商取引法の管轄ではないですか? しかし、田舎で人口も毎年減少している地域なので、採算が合うはずもありません。 上がらない限り、トータルでは損をしたことになります...続きを読む, 先日、実家に大東建託の賃貸経営受託システムの飛び込み営業が来たそうです。 両親の言い分は、 大東側に違約金等は払わなくてもよいとおもいますが・・・ 10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。 代わりにお勧めの会社様などないでしょうか?? 相続税を払った方がましだったということになります。 最近祖父から、大東建託様のところと30年借上げアパートというのを契約する予定との話を聞きました。 (何とか本契約までの時間稼ぎをしている状態です) 段々苦しくなり、そのうちアパートを手放したくなるまで続けられてしまいます。 アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず 経年劣化の修繕は大家持ちです。 本来なら私は兄が継いでもらうのが一番だと思っているのですが、父は頑固で言うことを聞かず、兄から自筆で拇印の財産放棄の念書まで取ってあるというし、どうしたらいいのかわからず、本当に困り果てています。 この30万円を支払っています。 それによってアパートの構造など検討してください。, 大東建託のセールスマンにしつこく訪問されて困っています。 入退去の際の修復費オーナー負担を軽減させる為に、大東が開発したという新素材の もうアパート経営の良い時代は終わりました。 大東建託を迷っている人は評判を参考に. 家賃は70万円/年間 ただ、今でも新築のアパートが建ち続けています。, 「新築 アパート」に関するQ&A: 隣のアパートの新築工事でうちの古い塀が壊れたら工事業者に弁償してもらえますか?, 「賃貸 経営」に関するQ&A: 店舗併用住宅で個人経営しているものです、別に不動産賃貸物件を所有しており法人にしてあります 自己破, 「アパート リフォーム」に関するQ&A: アパートの空室リフォームが完了せず、困っています。, 「経営 新築アパート」に関するQ&A: 新築したアパート経営の家主で、そのアパート1棟全体に火災保険をかけた。これは確定申告で必要経費?, 「旭化成リフォーム」に関するQ&A: 旭化成のヘーベルハウスのリフォームについて, 「サブリース 契約」に関するQ&A: 法的に争うべきでしょうか?「マスターリース(サブリース)契約の不履行に, アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します, 回答ありがとうございます。 0から始めて最後は土地だけは手に入りますね 低く空いても3ヶ月程のアパートですが、10年を経ったころから周りの相場に合わせる 空室率が常時高く、立地条件がよくない物件ですが、ひと昔前までは、得意の入居斡旋力から、そのような場所でも大東建託はアパートを建てていました。 本当にまったく把握出来てなくて、申し訳ございませんが、どうぞ宜しくお願いいたします。, 大東建託の30年一括借り上げ返済?だと思いますが、私は知りませんでした建築が始まるまで。しかし、一緒に住んでいたのに、急に父と兄の折り合いが悪くなりすべての財産を相続させないと言いはじめました。  我が家の近くにも大東建託やレオパレスのアパートが数棟あり、我が家にも大東建託もレオパレスもセールスに来たことがあります。 大東建託のオーナーからの評判や成功例. その時に30万円を支払いました。 不動産屋はこんな手口をみんながみんな使うとは言いませんが、決して少なくもありません。  よろしくお願いします。, アパート経営ですか・・・。  みんな、質問者さんたちがお払いしているお金だと思うのですが。 アパートは1R×20部屋・築14年で、後ローンが約5000万円で16年残っています。 条件に、借り上げ契約残り15年の満了期間前に解約の場合、リホーム清算金を要求する 「ハンコが揃う前に、支払ってしまって大丈夫なんですか?」 最初は不動産業者はなんとも...続きを読む, アパート(8戸程度)の建築費用っていくらくらいなんでしょうか?もちろんピンキリだとは思うのですが、だいたいの相場をしりたいのですが・・・。, 一戸あたり800万円。3LDKとして。RC造。 なければ失敗したと感じると思います。) いざというときの資産価値がないということですね) 建築は民間建築業者...700万円/戸 当然素人の私では資産運用などやったことがありませんし、 成立しないかと思います。(例えば、もの凄い高収入の人であれば もちろん大東建託の言い値です。 恥ずかしい話まともに定職にすらついていないので...続きを読む, #4です しかし、会計士に相談したところ、赤字になるから、やめた方が 大体10%~15%位の引き下げになるようです。 注文書にサインをしました。 不安要素は空室になるがどうなるのか? 10年経過時の外壁塗り替えの際も半ば強制的なやり方で強いられ、何百万もの負担を その他の経費は一括と同じ... 10年を過ぎれば、ほとんどのアパートは内装を修繕します。 すくなくとも私が担当している家主様は解約されて、喜んで頂いていると思います。 すると「いい買い手がいるんだけど検討してみますか?。」と話が不動産業者から出てきます。 借金返済をし、金利分を節約して利益を上げられるかもしれません。), No4です。再度のご質問にお答えします。 3000万円を節約したことになります。 入退去の際の修復費オーナー負担を軽減させる為に、大東が開発したという新素材の RCなら47年ですので そういう状態で連帯保証人になるのはお勧めしません。 現在は14、5部屋が入居していますが、3月に何部屋かでるようです。 そんな状態が長く続くわけもなくいつ破綻するかという状態です。 現在は、父(63歳)がまだ仕事をしているのでその収入やカードのキャッシングなどで当座の返済を行っているようですが、 ろくな営業じゃありません。 30年間の改訂家賃は新築時の80%(10年目以降はダウン) 先回のブログでは大東建託から将来、見放されるかもしれない物件そしてオーナーについて書きました。. 新しい管理会社と契約すれば一度退居しなくてもよいのでしょうか? 正に年月が経てば立つほどヤクザに変わっていきます。 (こちらはどこの会社様と組んでいるか私が忘れてしまいました。) いざとなれば売ればよいというのは、高度経済成長からバブルくらい 「そんなに心配しなくても大丈夫です」といわれたので、 1億かけて5000万円しか利益があがらなかったりすれば (普通人の常識とすれば1億以上の利益を上げて借金が払い切れ 30年間の平均家賃は新築時の90%(30年目は20%ダウンとする) 私も全くの素人でわからないのでご相談させていただければと思います。 契約解除で検討をしていますが、高額な建築費用で建てたためローンの残高が多く、保証がなくなると返済できるか不安です。 #2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。  が、あとでいろいろ聞いた中には、リフォームの提案などを拒否すると契約を解除されるという話もありました。 しっかり見ないと騙されますよ。, この手の業者のシステムを利用して得をするのは、相続税対策で借金をしたい人だけです。 >建物を一括で借上させていただきます。 #2の方が詳しく述べていますので、私は不動産業者の事を少し・・・。 自分で入居者を捜してきて、不動産業者を通さなかったときはもう大変です!。 大東建託だけに限らずですが、メーカーは10年間の家賃保証をしています。 月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。 もし祖父が亡くなった後は、孫の私が 大東建託の物件に関する情報は、ネットで検索すると山のように出てきます。 「情報がありすぎてどれを信じたらいいのか分からない」という人は、snsなどの口コミを参考にしてみてください。 社会の事は全くと言っていいほどわかりません…。 相続税対策するほどの不動産・動産をお持ちなら考えても良い事業ですが、そうでなければその借金を相続するあなたの意見も取り入れてもらう必要はあります。 >借上開始時賃料を10年間固定させていただき、以降5年単位で賃料を固定しお支払いする安心システムです。 宜しくお願いします。, 補足ですが、 ・敷地内に老朽化した建物があり、大東建託の低金利ローンがあれば解体費用にできる(その部分にアパートを建築したいようです) 我が家は私が幼い頃父が亡くなってしまったので、 恥ずかしい話まともに定職にすらついていないので、 繰り返しますけど相続税対策にマンション・アパートをなどと 私も全くの素人でわからないのでご相談させていただければと思います。 という理由で、 今後アパートの管理をしなくてはならなりません。 もし、遺産分割協議がまとまらなかった場合でも、 10年間56×90%×10=504万円・・・家賃見直し 「可能です」...今でも個人の宇宙旅行は「可能」です お父さんの土地がどういうところにあるのか分かりませんが 「注文書に返金できないと記名してある」 正直言ってもうおいしい時代は終わりましたね。 壁紙や塩ビの床材に張替...続きを読む, 不動産賃貸業を営んでおります。 定期リフォームのお金は家賃収入から強制的に積み立てをさせられ、借金を返済し、高くなった固定資産税、事業税を払ったら、手元に残るお金は微々たる物。 を考えればいいこととなり、実は相続対策という部分はあなたが ネットの書き込み等を見るとほぼ悪い評判しか掲載されておりません。 それなりに役立つ情報を提供できるはず、と自負しております。. 節税効果が高ければ、借金のし甲斐があるというものです。 ご両親に思いと止まらせるには、具体的数値を見積もりから引っ張ってくるしかありません。  それに何度か書いていますが、最高裁判決により、大東建託のような立場の会社も、周辺の状況が変わったら(変わったことにすれば)家賃の値下げを要求できることになりました。 悩まれているように余り関係ないということになります。 上手に断るうまい方法はないでしょうか? 「勉強が足りないみたいだな!。あそこは少し干してやろうぜ!」等と。 両親の言い分は、 両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が 両親はおいしい話ばかりの説明を受けて乗り気です。仮契約までしたという話を聞いて、慌てて調べてみたら胡散臭い話が 税金の事もありますし色々と先行きが不安なのです。 申し込み証拠金は、申し込みの取り消しがあったときは、返金しなければなりません。手付金ではありません。 その他、修繕費用は割高とのこと。  もちろん、工業製品とは、外観は同じでもさまざま改良が加えられていたり、値段がちがったりするものですので、ここではどうこう言いませんが、セールスに対しては「こちらで発注するから、そこに補助をしてもらえるか」と聞いたら、「品質が保証されないので、我が社指定の業者にして頂きます」と言われました。 「アパート経営がうまく行けば相続税対策になります」 少しだけ調べてみたところ大東建託様は色々と裁判沙汰にもなっているし、 銀行には相談しましたが、売却してもローンは残るということ、まだ滞っていないせいかあまり取り合ってもらえませんでした。 できれば契約解除して地元の不動産会社に切り替えたいのですが、 項目が記載されています。 土地活用のコンサルティングを業務として300人以上の土地オーナーを支援をしてきた経験から、「大東建託の土地活用の評判と注意点」について分かり易く詳細にご紹介。 630+567+504-700=1001万円...総収入 当時、Aさんは家業の木材製材業が経営不信に陥り、苦しんでいた。不景気で売り上げは伸びない。毎月100万円から200万円の赤字が生まれる。創業100年を超す老舗だったが、もはや限界だった。商売をやめて事業を切り替えるしかないと家族で話し合った。スーパーはどうか、葬祭場はどうか。いろいろ意見が出た結果、決まったのが、Aさんが好印象を持っていた大東の「アパート経営」だった。, 大東新潟支店に電話をかけるとすぐに支店長が見に来た。予定地は作業場の跡地。「5棟ほど建てられますね」と支店長はうれしそうだった。いまになって振り返れば、アパート新築の契約をとれば高額のインセンティブ(報奨金)が得られるので喜ぶのは当然である。だが、このときは自営業の苦境から脱出したい一心で、そんなことを考えるゆとりはなかった。, 「私は忙しかったのでおまかせにしていた。信用していましたから」とAさんはいう。大東が作ってきた計画は、5棟36戸のアパートを建てる内容でした。予算は3億円。, すぐに部屋は埋まる。空室率は3%程度であると説明しながら、社員は収入と返済のシミュレーション表を出してきた。売り上げは年間2千数百万円。管理費や返済分を差し引いて700万円あまりが手取りとして残る。家賃は下がることなく30年間一定額で続き、返済が終われば手取り所得は年間2000万円を超す。, 3億円の見積もりは、やがて2億5000万円に圧縮された。「安くなったからいいじゃないか」とAさんは大東にますます好印象を持った。そして契約書に署名・捺印した。製材所の整理に追われるAさんに、契約内容を詳細に検討するゆとりはなかった。製材所の赤字をこれ以上増やしてはいけないという思いで、頭のなかはいっぱいだった。, 「着工に備えて、追加工費がかからないよう自分でいっしょうけんめい予定地のゴミを拾って整地しました。これで苦境から脱出できる。私にとって、大東は希望でした」, 老舗の材木製材業としてAさんが手がけてきたのは伝統的な日本建築だった。厳選した材木を丁寧に加工して、100年でもゆうに持つ建物にかかわり、それを誇りとしてきた。大東の建築とは、大きな違いがあった。, 複雑な気持ちだったのはAさんの妻も同じだ。大東の工事を見るのが苦痛だった、という。, 「大東の建物はまるでおもちゃ箱のようで、おもしろくなくて仕方ありませんでした。だから、できるだけ見ないようにしたんです。見たくない。職人のプライドが傷ついた」(妻), せめて材木だけでも自分たちで調達させてもらえないか。見かねて、Aさんは大東建託にかけあった。そのほうが工費が安くなるし、ものが良い。だが大東は、即座に提案を拒否した。大東が指定する業者の建材で建てなければ借り上げできない、客付けもできないというのだ。Aさんは黙るしかなかった。, 「アパートを建てるだけなら自分たちでできます。いいものをつくる自信がある。でも客付けはできない。アパート経営はできない。経営難に陥った製材所をどう整理するか、私の頭はその問題でいっぱいでした。在庫をどうさばくかとか、従業員をどう整理するか。機械をどう処分するか。やっぱり大東さまさまだったんです」(Aさん), Aさんは、ますます大東建託を信用した。製材所を完全に廃業して「アパート経営」に完全に移行する決心をした。そうして、さらにアパートを5棟建てた。計11棟80戸となった。銀行の借金は5億円ほどに膨らんだが、不安はなかった。アパート建設にあたって、大東の営業社員が、例によって試算表をつくってきた。30年間同じ家賃、入居率もほぼ満室が続き、ちゃんと返済できるという内容だったからだ。, 製材工場の主としての懸念は、雇っていた従業員の行き先だった。それも、無事きまった。肩の荷がおりた。もう資金繰りにあたふたする必要はない。妻とともにAさんは安堵した。, 最初に建てた5棟が「大規模修繕」の時期を迎えた。10年ごとに壁や屋根などを直さなければならない。総工費1000万円。それにそなえて積み立てをしてきた。修繕をやらないと「客付け」「家賃保証」はでない、という契約だった。割高感があったので他社でやりたかったが、やはり建築時と同様、大東の指定業者を使わなければならないという。, 修繕の結果、アパートは新築のときのようにきれいになった。シミュレーションどおり、今後も同じ家賃で募集をかけ、入居者もきまるだろう。Aさんはそう考えていた。, ◇リスク説明なし なにか法的に釘をさすことができればと考えていますが、思い浮かびません。 10年過ぎると、赤字に転じてしまうこともあり得ます。 10年以降賃貸料金が下がったり、そのまま契約打ち切り。 なので、毎回お断りしているのですが、しつこく家に来ます。 フルパッケージプランだと家賃の保証は?%かな 大東建託アパートのオーナーです。 資格も宅地建物取引主任者みたいなものがあればいいのでしょうか? また、もし退居となれば引越し代等支払わなければなりませんか? 現状は木材の床で味があり好きなのですが、リホーム後は修理の安く付くという大東建託 元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく近くのアパートも軒並み空き室があるようです。 当然素人の私では資産運用などやったことがありませんし、 土地・建物手放してチャラ...昨年は「なんとか21」のアパートで売り物件が多かったですね(築10年と15年) >また30年間の契約満了後も以降2年ごとに契約更新が可能です。  みんな、質問者さんたちがお払いしているお金だと思うのですが。 兄は戻るつもりも、面倒をみるつもりないと言ってますし、父もそのつもりでいるようです。今後兄はどうなるのか、また、私はどうしたらいいのか、話が前後したり支離滅裂かもしれませんが、どうかお知恵を貸していただけないでしょうか? 30年間の平均入居率は90% アパートを建築し資産を相殺してしまえば、相続税がかからず ただ一戸あたりいくらで貸せるかで値段は変わってきます。 どんな事がご不安で、どんな理由で解約を希望されていますか? 建築は民間建築業者...700万円/戸 10年間の保証入居率は90%...63万円 建築は提携建築業者...800万円/戸...ここが大きく異なります ・アパート経営でガッポリ儲けようと思っているのではない。少しでも収入があれば安心できる。 というくらいでしょうか。 注意するのは書かれている内容を自分の都合の良いように読まない事  悪く考えると、リフォームに応じないから客が付かない(ホントは、社の方針としてそこには案内しないことにしたくせに)と言って値下げを要求することもあるのかな、と心配です。 相手の会社の事務所以外の場所であれば、クーリングオフを主張できる場合があります。クーリングオフは、クーリングオフが主張できることを書面にて説明する必要があります。 とくに不動産屋との関係は自分でアパートを経営した方なら実感していると思いますが、正直飼い殺しに近い感じをした経験があると思います。 実際、満室率が月単位で言えば、100%の月が半年以上ありますし。 アパートは必ず老朽化します。 からと家賃値下げをされ、今度は部屋のリホームを提案されました。 アパート経営をしようと思って、10月19日、 どーすれば、お金を戻していただけるでしょうか? >私も30年には懐疑的というか誰でも懐疑的になるのは仕方ない気がします。。 替える提案で、18万をリホーム企画費として負担してくれと言われました。 日本一のアパートメーカー「大東建託」。しかし、ネットでは失敗事例や被害事例が多くあがっています。それはなぜでしょうか。この記事では、アパート経営の相談事例や失敗事例を紹介。そこからアパート経営の本当の姿を紐解き、回避方法まで解説いたします。 スポンサーリンク お客様の許可なしに外部サービスに投稿することはございませんのでご安心ください。, 店舗併用住宅で個人経営しているものです、別に不動産賃貸物件を所有しており法人にしてあります 自己破, 新築したアパート経営の家主で、そのアパート1棟全体に火災保険をかけた。これは確定申告で必要経費?, 夫がアパートを相続して、アパート経営を始めてます、まだローンが残っているので、あと8年位は生活費には, 家を売りに出しています。築30年弱でリフォームもしていないので、売値は土地代+100万円(値引き交, アパート建設のメーカーの比較について。 アパート建設を予定しており、いくつかのメーカーに設計図を依頼. もうこの会社でアパート経営をする気持ちは一切ありませんし、 一括借り上げ業者は「必ず利回りは上物だけで計算し、おいしい話しをしてきます」 壁紙や塩ビの床材に張替え、4畳半の和室がフローリングになり、トイレや流し台も入れ  様子がおかしいと感じはじめたのは.....この続きの文章、および全ての拡大画像は、会員のみに提供されております。, 企画「CMリテラシー」トップページへ その他の経費は一括と同じ... 悪いことは言いません!。 壁や屋根の修理、駐車場の修繕にはいくら掛かると思いますか? となれば、単純に借金額に見合う利益があがるかあがらないか 中途半端に土地なんて(お金ではないし)持っているから、兄は恐らく相続税対策として考えたのかもしれないですし、もしくは、父が亡くなったとき、その権利(土地や賃料、返済)を請け負うことになるでしょうから?プラスと考えて、それでこの計画を持ちかけたのかもしれません。 本当にごくわずかです。 【その1】大東建託はどうなのか?大手の不動産会社の中では利益がでるのはこの大東建託かレオパレスです 私は、実際大東建託の営業マンに接触した印象だと、大東建託のアパート経営というのは、田んぼや畑をお持ちの地主さんがメインになる感じです。 もの凄く単純化して説明しますと、お父さんの総資産額が1億円だ いうのはバブル期までの発想で、今では特殊事情がない限り 祖父は今後の事も考えて今まで無関心な私にも話してきたのですが、 賃貸住宅大手の「大東建託」をめぐり、地主から「賃貸住宅の建築をやめたのに申込金が返金されない」といったトラブルの相談が相次いでいることが分かりました。これに対して会社側は返金には応じているとしていて、消費者団体では情報提供を呼びかけて実態を調べることにしています。, 大東建託は地主と契約を結んで賃貸住宅を建築したうえで、その建物を借り上げて管理などを行っています。, ところが、消費者団体の消費者機構日本や各地の消費生活センターには、おととし以降、解約に関する地主からのトラブルの相談が少なくとも数十件寄せられているということです。, 建売アパートの大手である「大東建託」に契約に関する不正疑惑が上がりました。レオパレスに続く大手だけに賃貸アパートに関する不動産投資にさらなる逆風が予想されます。, レオパレスの施工不良アパートから火がついた形ですが、現在のオーナーの不満が爆発したのか賃貸アパート業界の対応が社会問題化していきそうです。, レオパレスは、入居者目線でのCMをタレントを使ってブランディングをしていました。大東建託も同様にタレントを使ってこちらはオーナー目線でのCM展開をしていました。, 私が学生時代にも見たこと記憶があります。「30年一括借り上げ」は当時は意味がよくわかりませんでしたが、いわゆる「サブリース」をポイントに一気に成長してきたのだと思います。, CM全盛の頃は、タレントを使ってクリーンな内容なイメージですが実際にはすでに問題があったのかもしれません。今のようにインターネットで情報を共有をできない時代からすると泣き寝入りしているオーナーも多数いるのではないでしょうか。, サブリースのアパートを建てて、サブリース契約が終了するとオーナー自ら空室対策から管理までしなくてはいけなくなります。満室であれば問題ないのですが人気のない物件であれば空室が続くようであれば大変です。, 返済が滞らないためにも資金繰りが必要です。自ら働いてでも返済しなくてはいけなくなります。もともと高齢者のオーナーが多いので、働くとしても限られています。コンビニで働かなくてはいけないオーナーもいると聞きます。, 安定した家賃収入のために働かなくてはいけないという本末転倒な状態に陥っているのです。もともと遊休地として空いていた土地に地方アパートを建てたと思います。それが一転して負債を抱える負動産になってしまっては元も子もありません。, 大東建託は何を提供してきたのでしょうか。どんなアパート経営を提案してきたのでしょうか。先を予見することができない商品を作ってきたのでしょうか。オーナーが苦労するためのアパートであれば作らなかったほうが良かったのではないかと思います。, サラリーマン不動産投資家であれば、まだ本業があるので持ち出し部分を対応できる部分があるかもしれませんが(持ち出しはあってはいけないのが前提です)高齢者に対しての不動産投資は、一歩間違えれば悪徳ネットワークビジネスのように儲からない仕組みに陥ってしまう可能性があります。, あまりにも杜撰なアパート業界の構造は、取り返しのつかない状況に陥っているのかもしれません。当然全てのアパートが悪いとは言い切れません。, 真面目に真摯に対応している会社も当然あります。しかし風評被害的に広まって全てが否定されるのは残念で仕方がありません。, 最近できたアパート会社の中にもこのようなサブリース前提のアパート業界を立て直すために企業努力している会社もあります。, 全体が縮小されるのは仕方がないのですが、「良いものは残る」ことで、時間がかかっても良いので業界全体が浄化されることを願います。, 都内在住の40代のサラリーマンが不動産投資とネット副業で少し余裕のある生活を実現するためのブログです。